Краткосрочная аренда: сколько зарабатывают владельцы и что нужно учесть

13 июня  2025 — Москва

На фоне восстановления внутреннего туризма в России интерес к краткосрочной аренде квартир вновь растёт. Всё больше собственников недвижимости в мегаполисах отдают предпочтение модели суточной сдачи — она приносит доход выше, чем классическая долгосрочная аренда, и обеспечивает гибкость в управлении активом. Тем не менее, такой подход требует системной подготовки, юридической грамотности и готовности к переменчивому спросу.

Начать сдавать: расчёт или риск

Согласно данным РБК, доход от посуточной аренды в Москве и Санкт‑Петербурге превышает долгосрочные ставки в 2–2,5 раза. Однако стабильный заработок возможен лишь при высокой загрузке объекта и эффективной операционной модели.

Ключевые стратегии:

1. Покупка квартиры под сдачу.
2. Субаренда (законная при согласии собственника).
3. Сдача собственной недвижимости с временным переездом.

Пиковый спрос — на студии и однокомнатные квартиры. Большие площади менее востребованы и связаны с повышенными рисками (шумные компании, износ имущества).

Подготовка: косметика и wi‑fi важнее площади

Ставка делается на комфорт и чистоту: минималистичный ремонт, современная мебель, базовая техника, бесперебойный интернет. Гигиенический фактор решающий: арендаторы оставляют отзывы, а они напрямую влияют на конверсию. Владельцы часто прибегают к услугам профессионального клининга и автоматизируют заселение через smart‑замки.

Важно убрать личные вещи, обеспечить расходные материалы (бумага, мыло, капсулы для стирки) и добавить простые комплименты — чай, вода, гид по району.

Расходы и доходность

Финансовая модель краткосрочной аренды предполагает высокие первоначальные издержки — ремонт, техника, фотосессия, реклама, юридическое сопровождение.

Основные ежемесячные расходы:

1. Коммунальные платежи.
2. Налоги.
3. Клининг.
4. Продвижение на платформах.

Маркетинг и управление

Airbnb, Booking, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость, Heyzel и Avito — основные каналы привлечения арендаторов. Качественные фото, лаконичное описание и высокая скорость отклика определяют успех. Также работают отзывы, программа лояльности и брендирование (логотип, фирменное оформление).

Доверительное управление — вариант для тех, кто не готов к круглосуточному контролю. Но комиссия (до 20 %) может существенно снижать маржу.

Риски: сезонность и человеческий фактор

1. Сезонный спрос. С октября по март загрузка падает.
2. Износ и конфликты. Повреждения имущества, шум, жалобы соседей.

Снижение рисков требует страховки, залога, скан‑копии паспорта, видеонаблюдения в подъезде и постоянного контакта с управляющими.

Рынок краткосрочной аренды в России претерпевает заметные изменения. С ростом внутреннего туризма и популярностью дистанционного формата работы, интерес к посуточной аренде жилья существенно вырос. В некоторых городах доход от посуточной сдачи может быть в 3–4 раза выше по сравнению с долгосрочной арендой. Рассмотрим подробнее, где краткосрочная аренда наиболее выгодна и какие факторы влияют на уровень доходности.

Сравнение по доходности

Анализируем данные по 15 крупнейшим городам России, где сравнены средние ставки долгосрочной и посуточной аренды:

Максимальная доходность наблюдается в городах второго эшелона — таких как Ростов-на-Дону, Челябинск и Пермь. В Москве и Санкт-Петербурге, несмотря на высокие ставки аренды, краткосрочная сдача выгодна не так сильно — разница составляет лишь 2–2,5 раза.

Ростов-на-Дону — лидер по доходности

Ставка посуточной аренды в Ростове — почти 59 тысяч рублей при долгосрочной в 15 тысяч. Это делает город абсолютным лидером по коэффициенту дохода (3,9).

Причины:

1. Город активно развивается как транспортный узел на юге России.
2. Множество мероприятий, форумов, деловых поездок.
3. Приток туристов летом за счёт близости к Черноморскому побережью.

Сезонность выражена чётко: зимой спрос снижается, но летом выручка перекрывает простой.

Средние города с максимальной маржой

Челябинск, Пермь, Самара, Нижний Новгород, Омск и Волгоград показывают доходность в 3,3–3,6 раза выше при посуточной аренде. Причины их привлекательности:

1. Умеренный уровень конкуренции.
2. Аренда часто ориентирована на внутренние поездки, командировки, события.
3. Требования к ремонту и сервису ниже, чем в столицах — достаточно базового комфорта.

В этих городах возможна высокая маржа при сравнительно низких затратах на запуск.

Казань, Екатеринбург, Новосибирск — устойчивые, но сдержанные

Эти города занимают середину по доходности. Здесь доход от посуточной аренды выше в 2,6–3 раза. Особенности:

1. Конкуренция нарастает, особенно в центральных районах.
2. Гости более требовательны к сервису и оформлению.
3. Уровень дохода можно повысить за счёт создания брендированных предложений и увеличения качества жилья.

Москва и Санкт-Петербург — сложный, но премиальный рынок

Хотя краткосрочная аренда в столицах приносит доход лишь в 2–2,4 раза выше долгосрочной, в абсолютных цифрах она остаётся самой высокой. Здесь важно понимать:

1. Высокий порог входа: нужны хорошие инвестиции в ремонт, технику, мебель.
2. Сложности с соседями и управляющими компаниями.
3. Большие требования к качеству и управлению: клининг, заселение, отзывы.

Но при должной проработке — это стабильный и прибыльный рынок.

Сезонность: когда и где проседает спрос

Различные регионы показывают разную динамику в течение года:

1. Южные города — пик летом, спад зимой.
2. Столичные регионы — стабильный поток гостей, рост весной и осенью.
3. Урал и Сибирь — завязаны на деловой туризм, поэтому часто активны в будние дни.
4. Казань, Новосибирск, Екатеринбург — сохраняют спрос за счёт внутреннего туризма и командировок.

Основные выводы

1. Максимальная маржинальность наблюдается в региональных центрах с низкой конкуренцией.
2. В столицах нужно больше вложений, но выше итоговый доход.
3. Недорогие города с невысокой ставкой на долгосрочку позволяют выйти в плюс уже в первый сезон.
4. Считать нужно не только коэффициент, но и чистую прибыль: Москва может приносить больше, даже при меньшей разнице.

Где сдавать выгоднее

Для тех, кто хочет стартовать без больших вложений, подойдут:

1. Челябинск, Пермь, Волгоград — низкий порог входа, высокая доходность.
2. Самара и Уфа — стабильный спрос и возможность масштабирования.

Для тех, кто рассматривает посуточную аренду как бизнес:

1. Москва и Санкт-Петербург — высокий спрос, но необходим системный подход.
2. Казань, Новосибирск — компромисс между масштабом и доступностью.

Если говорить о городах, подходящих для старта с минимальными вложениями, то Челябинск, Пермь и Волгоград сразу выделяются благодаря сочетанию низкого порога входа и высокой доходности. Главная причина — соотношение между стоимостью недвижимости и возможной арендной ставкой. В этих городах средняя цена на вторичное жилье остаётся одной из самых доступных в стране, особенно в сегменте однокомнатных и малогабаритных квартир. При этом спрос на посуточную аренду стабильно присутствует благодаря развитой промышленной инфраструктуре, деловому туризму и регулярному потоку приезжих — как в рамках командировок, так и с целью лечения, учёбы или участия в мероприятиях.

В Челябинске активно работает металлургическая и машиностроительная отрасли. Это обеспечивает постоянный поток рабочих, инженеров, подрядчиков и специалистов, которым необходима временная аренда. Посуточная аренда часто оказывается предпочтительнее для таких категорий, особенно при краткосрочных командировках. Плюс ко всему, средняя стоимость квартиры на вторичке в Челябинске позволяет выйти на точку безубыточности уже в первые месяцы, даже с учётом расходов на косметический ремонт, покупку мебели и базовой техники. При этом конкуренция в городе пока остаётся умеренной, а значит, войти на рынок можно с минимальными вложениями и без необходимости создания премиального продукта.

Пермь привлекает инвесторов не только экономической стабильностью, но и насыщенной культурной жизнью. Театры, фестивали, выставки, события федерального уровня создают дополнительный спрос среди туристов и участников мероприятий. Город также принимает многочисленные потоки студентов и преподавателей в рамках научных и образовательных программ. Это значит, что квартира, удачно расположенная недалеко от транспортных узлов или университетов, может приносить стабильный доход круглый год. Кроме того, Пермь демонстрирует устойчивый рост в туристической привлекательности: появление новых гостиниц, хостелов и увеличение потока на короткие сроки аренды говорит о формирующемся рынке с большим потенциалом.

Волгоград, с одной стороны, менее известен как туристическое направление, но именно это и создает окно возможностей. Здесь рынок посуточной аренды менее насыщен, чем в более популярных городах, но это компенсируется присутствием устойчивого спроса со стороны командировочных, сотрудников государственных и международных организаций, а также людей, приезжающих на лечение и обследование. Особую роль играет развитая медицинская инфраструктура и наличие ведущих клиник, куда едут со всей области и соседних регионов. Для старта достаточно простой, но чистой и аккуратной квартиры — особенно если она расположена рядом с крупными больницами или транспортными развязками.

Самара и Уфа выделяются среди региональных центров своим стабильным спросом. В Самаре важным фактором является промышленность, включая автомобильный и аэрокосмический кластер. В Уфе – это нефтехимия, медицина и образование. Обе агломерации демонстрируют устойчивый рост внутренней мобильности, а также растущее количество событий — как деловых, так и культурных. В результате в этих городах наблюдается постоянная потребность в краткосрочном жилье для участников форумов, студентов на сессиях, пациентов и их сопровождающих, а также семейных туристов. При этом рынок здесь ещё не перегрет, а значит — есть возможность масштабироваться, постепенно добавляя новые объекты в управление или покупая недвижимость для дальнейшей сдачи.

Для тех, кто рассматривает посуточную аренду не просто как способ дополнительного дохода, а как полноценный бизнес с перспективой масштабирования, инвестициями в маркетинг, автоматизацию процессов и построение бренда, стоит обратить внимание на крупные города федерального значения. В первую очередь это Москва и Санкт-Петербург. Несмотря на более скромный коэффициент разницы между доходами от долгосрочной и посуточной аренды (около 2–2,4), именно в этих мегаполисах возможна наибольшая абсолютная прибыль. Здесь уровень арендной ставки намного выше, а целевая аудитория разнообразнее: от туристов до корпоративных клиентов, от студентов до гостей международных мероприятий.

Москва и Санкт-Петербург являются центрами не только культурной и экономической жизни России, но и концентрации капитала. Каждый район здесь имеет свою уникальную специфику: например, аренда в центре ориентирована на туристов, а в спальных районах — на командировочных и временных сотрудников. Развитие онлайн-платформ и сервисов автоматизации (таких как Heyzel и аналоги) делает возможным эффективное управление несколькими объектами одновременно. Однако важно помнить, что в столицах требуется высокий уровень подготовки: качественный ремонт, безупречная уборка, наличие всех необходимых бытовых удобств, грамотный фотоконтент и отзывчивость — это обязательные элементы, без которых объект не сможет конкурировать в верхнем ценовом сегменте.

Казань и Новосибирск занимают промежуточное положение между мегаполисами и региональными центрами. Они сочетают в себе преимущества обеих категорий: достаточный поток туристов и приезжих, развитую экономику и относительно невысокую стоимость входа в рынок по сравнению со столицами. Казань — признанный центр культурного и событийного туризма, часто принимающий крупные мероприятия, включая спортивные и деловые. Новосибирск — крупнейший город Сибири с мощной образовательной и научной базой. Здесь высокий спрос на краткосрочную аренду со стороны студентов, преподавателей, бизнесменов, участников форумов и медицинского туризма.

Кроме того, и в Казани, и в Новосибирске развивается локальный туризм — многие путешественники предпочитают останавливаться именно в квартирах, а не в гостиницах, особенно если едут всей семьёй или на длительный уикенд. Умеренная конкуренция, понятная структура спроса и возможность подстраивать продукт под конкретные ниши (например, квартиры «для семьи», «бизнес-апартаменты», «для студентов» и т.п.) делают эти города отличной точкой входа для тех, кто хочет управлять посуточной арендой как системным проектом, без необходимости сразу выходить на рынок с премиальным предложением, как это требуется в Москве или Питере.

Таким образом, выбор города напрямую зависит от стратегии. Тем, кто хочет начать с минимальными инвестициями и быстрым возвратом вложений, подойдут Челябинск, Пермь, Волгоград, Самара и Уфа — здесь можно зайти даже с одной квартирой и без сложной инфраструктуры. Тем же, кто нацелен на построение серьёзного бизнеса с высоким доходом и перспективой масштабирования, стоит обратить внимание на Москву, Санкт-Петербург, Казань и Новосибирск. Все эти города по-своему уникальны, но их объединяет одно — высокий потенциал для дохода при правильной стратегии управления.

Где начать

Тем, кто хочет минимизировать риски и сдавать квартиру посуточно без хлопот, стоит рассмотреть платформу Heyzel. Она берёт на себя все вопросы управления: от поиска гостей до уборки и выплат. Владельцы получают стабильные выплаты на карту даже при задержке оплаты арендаторами.

Попробовать можно на heyzel.ru — сдавать легко, зарабатывать стабильно.