Снижение ключевой ставки до 17%: новые реалии для ипотечного рынка и цен на недвижимость

Вот так новость! Центробанк всё-таки решился и в очередной раз снизил ключевую ставку. Теперь она составляет 17% годовых. Цифра, конечно, всё ещё пугающая для тех, кто помнит докризисные ипотечные ставки в 7-9%, но тренд-то налицо. Деньги потихоньку дешевеют.

Сижу я тут с утра, пью кофе и читаю ленту новостей. Мелькают заголовки: «ЦБ снизил ставку», «Банки готовят новые предложения», «Эксперты предсказывают рост рынка». И я ловлю себя на мысли, что обычному человеку, которому просто нужна квартира для жизни, от всех этих умных терминов — «базисные пункты», «монетарная политика», «инфляционные ожидания» — становится не по себе. Ну снизили и снизили. А что мне-то с этого? Пора бежать оформлять ипотеку или, наоборот, ждать ещё? Не пора ли продавать дачу, пока цены не рухнули? Или, может, наоборот, скупать лоты на вторичке?

Давайте разбираться без заумных слов и графиков, на простом человеческом языке. Что на самом деле значит это снижение для тех, кто хочет купить свою первую квартиру, для тех, кто мечтает о домике за городом, и для тех, кто рассматривает недвижимость как способ вложить деньги, пока рубль не обесценился.

Так что же вообще произошло?

12 сентября Совет директоров Центробанка собрался, посмотрел на экономические показатели и принял решение: снизить ключевую ставку на целый процентный пункт. До 17%. Это не первое снижение в этом году, и, скорее всего, не последнее.

Почему это важно? Представьте, что ключевая ставка — это главный кран, от которого идут трубы ко всем банкам страны. Чем сильнее этот кран открыт (ниже ставка), тем больше дешёвой воды (денег) течёт к банкам. Банки, в свою очередь, могут отпускать эту «воду» дальше — нам с вами, предпринимателям, компаниям — уже под свой процент, но тоже по более низкой цене. Соответственно, когда кран прикручивают (ставку повышают), денег в системе становится меньше, и они дорожают. Сейчас кран потихоньку начали открывать.

Ипотека: ждать или брать?

Самый главный вопрос для тысяч семей. Новости пестрят заголовками: «Сбербанк снизил ставки!», «ВТБ запускает новые акции!». Это правда. Крупные банки практически сразу же отреагировали на решение ЦБ. Но давайте смотреть правде в глаза.

Что мы имеем сейчас:
Да, ставки поползли вниз. Где-то на 0.5%, где-то на 1%, а по каким-то акционным предложениям — и на все 2%. В Сбербанке, например, минимальная ставка по рыночной ипотеке теперь начинается от 17.4% годовых. Звучит уже лучше, чем было пару месяцев назад, правда?

Но давайте посчитаем не в процентах, а в рублях. Возьмём стандартную двушку в городе-миллионнике стоимостью 6 млн рублей. Первоначальный взнос — допустим, 1.5 млн (25%). Значит, в кредит надо взять 4.5 млн рублей на 20 лет.

• При ставке 19%: ежемесячный платёж — 85 700 рублей. Переплата за весь срок — почти 15.7 млн рублей.
• При ставке 17.4%: платёж — 78 200 рублей. Переплата — 13.8 млн рублей.

Выигрыш налицо: экономия почти 7.5 тысяч в месяц и почти 2 миллиона за весь срок. Это очень неплохо! Это уже какие-то реальные, ощутимые деньги, которые можно потратить на жизнь, а не на банк.

Так может, уже пора бежать и оформлять?

Не всё так однозначно. Во-первых, большинство экспертов сходятся во мнении, что это ещё не предел. Тот же ЦБ даёт понять, что дальнейшее снижение инфляции позволит ему и дальше снижать ставку. Ожидается, что к концу следующего года мы можем увидеть её на уровне 12-13%. Соответственно, и ипотека может подешеветь до 15-16%.

Во-вторых, есть нюанс с новостройками. Цены на первичном рынке за последний год взлетели до небес, во многом благодаря ажиотажному спросу на льготную ипотеку. Сейчас этот пузырь потихоньку сдувается. Снижение ставок по рыночным программам не означает, что новостройки станут мгновенно доступнее. Девелоперы будут стараться держать цены. Так что, возможно, есть смысл посмотреть на вторичный рынок, где цены более адекватные и есть пространство для торга.

Мой совет: если вы уже нашли свой идеальный вариант — ту самую квартиру, где будете растить детей, и цена вас более-менее устраивает — то почему бы и нет? Ждать условных полутора процентов можно ещё год, а квартира вашей мечты может уплыть. Если же вы только в начале пути и жестко ограничены в бюджете, возможно, есть смысл притормозить, накопить на больший первоначальный взнос и дождаться нового витка снижения ставок. Игра на понижение уже началась.

А что с ценами на сами квартиры?

Вот здесь начинается самое интересное. Экономика — наука не точная, и на цены влияет миллион факторов.

Сценарий первый: оптимистичный (для покупателей вторички).
Снижение ставок — это всегда приток новых покупателей. Больше людей получают одобрение в банках, больше людей решаются на сделку. Казалось бы, рост спроса должен привести к росту цен. Но не стоит забывать про отложенное предложение.

Многие люди хотели продать свою недвижимость ещё полгода-год назад, но видя вялый рынок и низкий спрос, предпочли подождать. Сейчас, когда новости об снижении ставок разносятся повсеместно, эти продавцы начинают активнее выкладывать свои объявления. Предложение растёт. А когда предложение растёт быстрее спроса, цены имеют свойство стабилизироваться и даже немного снижаться. Особенно в сегменте типового жилья. Так что на вторичном рынке у покупателей может появиться больше пространства для манёвра и торга.

Сценарий второй: пессимистичный (для всех).
Продавцы — они тоже читают новости. Они видят, что деньги дешевеют, и понимают: скоро у покупателей станет больше возможностей. А раз так, то можно и не торопиться, и поднять ценник. «Подержу ещё месяцок-другой, спрос подрастёт, и продам дороже». Эта психология может привести к тому, что цены, особенно на ходовые, ликвидные предложения (хороший ремонт, удачная планировка, популярный район), заморозятся на достигнутом уровне или даже немного подрастут. Уже сейчас аналитики отмечают, что продавцы на вторичном рынке стали реже давать существенные скидки.

Что будет на самом деле? Скорее всего, истина где-то посередине. Мы не увидим обвала цен, как не увидим и бешеного роста. Рынок будет двигаться в сторону баланса. Хорошие квартиры будут продаваться по твёрдым ценам, а за предложения с проблемами (первый этаж, плохая планировка, неухоженный подъезд) придётся побороться, и там ещё возможны скидки.

Инвестиции, депозиты и недвижимость

А что делать тем, у кого есть свободные деньги? Года два назад классической стратегией было: положить на вклад под бешеные проценты и спать спокойно. Сейчас эта песня потихоньку заканчивается.

Процент по депозитам неразрывно связан с ключевой ставкой. Если ЦБ её снижает, следом падает и доходность по вкладам. Уже сейчас сложно найти предложения выше 16%, а к концу года, вероятно, мы увидим цифры around 14-15%. Для инвестора это сигнал: пора перекладывать активы.

И здесь многие снова обращают взгляд на недвижимость. Это классический актив для сохранения сбережений, особенно в неспокойные времена. Да, он не такой ликвидный, как деньги на счету, зато более предсказуемый и защищённый от инфляции.

Снижение ставок может оживить рынок аренды. Люди, которые откладывали покупку жилья в надежде на снижение цен и ставок, будут ждать дальше, но жить-то где-то нужно. Спрос на аренду может подрасти, а значит, вырастет и доходность таких вложений.

Итог: что делать прямо сейчас?

1. Не паниковать. Ничего революционного не произошло. Это плановое, ожидаемое событие в рамках большого пути по снижению инфляции и стоимости денег.
2. Ипотечным заёмщикам: если уже одобрили кредит — смело идите и перекредитуйтесь по новой, более низкой ставке. Рефинансирование сейчас — ваш лучший друг. Если только собираетесь — внимательно считайте. Возможно, есть смысл подождать ещё пару кварталов.
3. Покупателям: не бойтесь смотреть на вторичный рынок. Будьте готовы торговаться. Не ведитесь на завышенные цены в новостройках — велик шанс переплатить.
4. Продавцам: не стоит задирать цены в ожидании ажиотажа. Ажиотажа не будет. А вот адекватное, рыночное предложение уйдёт быстро.
5. Инвесторам: пора пересматривать свой портфель. Депозиты перестают быть сверхприбыльными, а значит, стоит присмотреться к недвижимости, особенно в сегменте, пользующемся стабильным спросом на аренду.

Главное — сохранять хладнокровие. Финансовый климат в стране потихоньку налаживается, и это хорошая новость для всех. Осталось только сделать правильные выводы и не поддаться на провокации. Удачи вам в поиске своего дома и выгодных инвестиций