Факты не лгут: Как застройщики завершили первое полугодие 2025 года

Кто из девелоперов удержал продажи на падающем рынке, а чьи финансовые показатели ушли в минус

Москва — Первое полугодие 2025 года стало настоящим испытанием для российских девелоперов, подчеркнувшим уязвимость отрасли перед макроэкономическими сдвигами. Завершение программы льготной ипотеки, которая ранее стимулировала спрос на жилье среди широких слоев населения, в сочетании с сохранением высокой ключевой ставки Центрального банка России на уровне 16% в начале периода, привело к резкому сокращению покупательской активности. Это не просто сезонный спад: согласно аналитическому отчету Государственной Корпорации по Жилищному Строительству (ГКЖС), доступному Heyzel, рынок недвижимости переживает значительное сжатие, с падением продаж квартир у большинства игроков на 15-20% в среднем по стране. Такие условия вынудили компании пересматривать стратегии, от сокращения издержек до поиска новых рынков, в то время как общий объем введенного жилья, по данным Росстата, сократился на 8% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

Результаты девелоперов за первое полугодие 2025 года иллюстрируют эту тенденцию с предельной ясностью: совокупный объем продаж девяти ведущих компаний, которые первыми опубликовали операционные данные, снизился на 13% до 2,4 млн квадратных метров. Выручка в целом упала на 9% до 581 млрд рублей, несмотря на 4%-ный рост средней цены реализации, как отмечается в отчете ГКЖС на основе данных Росреестра и Банка России. Этот рост цен, в свою очередь, отражает инфляционные давления и дефицит предложения в премиум-сегментах, где покупатели все еще активны благодаря накопленным сбережениям или альтернативным источникам финансирования. Однако для массового рынка, где ипотека составляла до 70% сделок в 2024 году, спад оказался более драматичным: в регионах за пределами Москвы и Санкт-Петербурга падение спроса достигло 25-35%, что привело к накоплению непроданных объектов и замедлению новых запусков.

Этот спад отражает более широкие экономические вызовы, включая инфляцию на уровне 8-9% и замедление роста ВВП до 2,5% в первом квартале, по оценкам Минэкономразвития. Высокая ключевая ставка, предназначенная для борьбы с инфляцией, сделала ипотеку менее доступной для среднего класса: средняя ставка по кредитам выросла до 18-20%, что отпугнуло потенциальных покупателей, особенно молодых семей и инвесторов. В регионах, таких как Сибирь и Дальний Восток, где экономика зависит от сырьевых отраслей, спад усугубился волатильностью цен на нефть и металлы. Тем не менее, некоторые компании сумели не только выстоять, но и показать рост, благодаря стратегиям диверсификации, слияниям и фокусу на сегментах с государственной поддержкой, таких как семейная ипотека или региональные субсидии.

Сильнее всего пострадали крупные игроки с высокой зависимостью от столичного рынка: выручка компании SkyDev рухнула на 43% по сравнению с первым полугодием 2024 года, отражая общий кризис в сегменте бизнес-класса, где продажи упали на 35%. Аналогичные потери — от 20% до 22% — зафиксированы у LakeGroup, StandardBuild и BerryGroup, где фокус на массовом жилье сделал их уязвимыми к отмене льгот. Если смотреть на метраж проданных квартир, то у SkyDev показатель сократился на 40% до 410 тыс. квадратных метров, а у BerryGroup и LakeGroup — на 30% и 31% соответственно. Эти цифры подчеркивают структурные проблемы: накопление запасов жилья на балансах компаний достигло 1,5 млн квадратных метров по отрасли, что на 12% больше, чем годом ранее, по данным ГКЖС.

Однако на фоне общего спада выделяются исключения: ApexBuild, FamilyGroup и PeakDev завершили полугодие с положительной динамикой, демонстрируя, как адаптивные стратегии могут перевернуть ситуацию. В этой статье мы разберем, что позволило этим компаниям преуспеть в кризисных условиях, проанализируем их стратегии с учетом финансовых метрик, сравним с конкурентами и оценим перспективы отрасли в целом. Для полноты картины мы опираемся на данные ГКЖС, отчеты компаний, комментарии аналитиков из SolidFinance и CreditRatingAgency, а также на макроэкономические прогнозы от Heyzel Economics. Анализ показывает, что ключ к выживанию — в балансе между экспансией и контролем рисков, особенно в условиях, когда Центральный банк сигнализирует о возможном снижении ставки во втором полугодии.

Дополнительно стоит отметить исторический контекст: рынок недвижимости России переживал подобный спад в 2022 году из-за геополитических факторов, но тогда восстановление произошло за счет льготной ипотеки. Сейчас, без такой поддержки, девелоперы вынуждены полагаться на внутренние резервы. По оценкам экспертов, общий объем инвестиций в строительство сократился на 10% в первом полугодии, что может привести к дефициту предложения в 2026-2027 годах, если не активизируются новые проекты. Это создает парадокс: краткосрочный спад, но долгосрочный потенциал роста для тех, кто инвестирует сейчас. В следующих разделах мы углубимся в кейсы успешных компаний, чтобы понять механизмы их resilience.

Три кейса: Как девелоперы противостоят кризису

В условиях сжатия рынка девелоперы вынуждены адаптироваться: от агрессивной экспансии в регионы до оптимизации издержек и использования государственных программ. Такие подходы не только помогают пережить кризис, но и закладывают основу для будущего роста. Рассмотрим три примера, иллюстрирующие разные стратегии, с детальным анализом финансовых показателей, рыночных позиций и потенциальных рисков. Каждый кейс подкреплен данными из отчетов и комментариями экспертов, чтобы предоставить объективную картину.

ApexBuild: Слияния, поглощения и региональный бум

ApexBuild стал единственным девелопером, показавшим более чем трехкратный рост прибыли в первом полугодии 2025 года — прибавка составила 267%, что стало настоящим прорывом в отрасли, где средний показатель прибыли упал на 15%. Это аномалия в условиях, когда большинство компаний фиксируют убытки или минимальный рост, подчеркивая эффективность стратегии. Выручка выросла на 45% год к году до 18,7 млрд рублей, что превысило ожидания аналитиков на 10%, EBITDA увеличилась на 59% до 7,8 млрд рублей, с рентабельностью 42% — один из лучших показателей в секторе. Чистая прибыль подскочила в 3,7 раза до 2,3 млрд рублей, а объем продаж в квадратных метрах взлетел на 66% до 109 тыс. квадратных метров, что позволило компании занять лидирующие позиции в нескольких регионах.

Ключ к успеху — масштабная региональная экспансия, которая снизила зависимость от волатильного столичного рынка. Доля продаж за пределами Москвы и Московской области выросла почти в 13 раз: с 5% в 2024 году до 63% в 2025-м, что диверсифицировало риски и открыло доступ к менее конкурентным рынкам с более низкой стоимостью земли. Компания присутствует в Нижнем Новгороде, Владимире, Владивостоке, Мурманске, Ярославле, Казани, Москве и Санкт-Петербурге, где средняя цена квадратного метра на 20-30% ниже, чем в столице, но спрос стабилен благодаря промышленному росту. “Географическое расширение и увеличение масштаба строительства стали драйверами роста. Мы удвоили объем текущего строительства с 326 тыс. до 648 тыс. квадратных метров, что позволило выполнить более 45% годового плана по продажам и строительству уже к середине года”, — отметил президент ApexBuild в интервью Heyzel, подчеркнув, что такая стратегия помогла компенсировать спад в премиум-сегменте.

Важную роль сыграла сделка по слиянию и поглощению (M&A): ApexBuild приобрел ведущего девелопера в Приморском крае — компанию ResidentialCapital, что добавило 150 тыс. квадратных метров в портфель и усилило позиции на Дальнем Востоке. Эта транзакция была признана лучшей в отрасли по версии Cbonds Congress и Preqveca, с оценочной стоимостью в 5 млрд рублей. “В исторических регионах цены на проекты продолжают расти благодаря стабильному спросу, а вход на региональные рынки с более низкой стоимостью квадратного метра в сегменте комфорт-класса позволил значительно увеличить объемы продаж”, — пояснил представитель компании, добавив, что интеграция активов прошла гладко, с синергией в логистике и маркетинге на 15%.

В августе 2025 года CreditRatingAgency повысило кредитный рейтинг ApexBuild до BBB (RU), отметив устойчивость компании в условиях жесткой монетарной политики и низкую долговую нагрузку — соотношение долг/EBITDA на уровне 2,5, что ниже среднего по отрасли в 3,5. “ApexBuild активно расширяет бизнес, сохраняя низкую долговую нагрузку. Облигации компании с доходностью около 20% к погашению — привлекательный инструмент для инвесторов, особенно в сравнении с конкурентами, чьи рейтинги стагнируют”, — комментирует главный аналитик SolidFinance Max Pleshkov, прогнозируя дальнейший рост рейтинга до A- к концу года.

Этот кейс подчеркивает тренд: в кризис M&A становятся инструментом для быстрого роста, с объемом сделок в девелопменте выросшим на 15% в 2025 году, в основном за счет региональных приобретений, по данным ГКЖС. ApexBuild не только увеличил портфель проектов на 30%, но и диверсифицировал риски, снизив зависимость от столичного рынка, где регуляторные барьеры, такие как новые нормы по экологии и инфраструктуре, замедляют запуски. Сравнивая с конкурентами, такими как SkyDev, чьи продажи упали на 40%, ApexBuild выигрывает за счет гибкости: в регионах маржа прибыли достигает 25%, против 15% в Москве.

Расширение в регионы также позволило воспользоваться локальными программами поддержки, включая субсидии на инфраструктуру в Владивостоке и налоговые льготы в Казани. В Нижнем Новгороде компания запустила проект на 200 тыс. квадратных метров с акцентом на “зеленое” строительство, что привлекло экологически сознательных покупателей и увеличило продажи на 50% в сегменте. Аналитики SolidFinance прогнозируют, что такая стратегия поможет ApexBuild достичь годовой выручки в 40 млрд рублей, если рынок стабилизируется во втором полугодии с снижением ставки до 14%.

Однако экспансия несет риски: логистические затраты выросли на 10%, а интеграция приобретенных активов требует времени и может привести к временным убыткам, если региональные экономики замедлятся. Кроме того, конкуренция в регионах растет — вход новых игроков, таких как FamilyGroup, может сжать маржу. В долгосрочной перспективе это может укрепить позиции ApexBuild как национального лидера, особенно если Центральный банк продолжит смягчение политики, стимулируя спрос. Heyzel Economics оценивает вероятность такого сценария в 70%, что сделает ApexBuild привлекательным для инвесторов, ищущих growth stocks в недвижимости.

BerryGroup: Оптимизация издержек и внутренняя реорганизация

BerryGroup завершила полугодие с заметным падением, но с признаками восстановления: продажи составили 160 тыс. квадратных метров на 31 млрд рублей, что на 30% и 22% меньше, чем годом ранее, отражая общий кризис в массовом сегменте. Доля ипотечных сделок снизилась с 64% до 55%, что усилило давление на cash flow. “У компании высокая долговая нагрузка при умеренной процентной, плюс рост незавершенного строительства на 12%”, — отмечает Pleshkov из SolidFinance, подчеркивая, что соотношение долг/EBITDA достигло 4,0, выше среднего по отрасли.

Несмотря на спад, BerryGroup запустила крупные проекты в Ленинградской области и Перми, с общим объемом 300 тыс. квадратных метров, ориентированными на комфорт-класс с ценами от 150 тыс. рублей за метр. Компания также завершила демонтаж 19-этажного долгостроя в Екатеринбурге, где планирует новый жилой комплекс на 150 тыс. квадратных метров с акцентом на смешанную застройку — жилье плюс коммерция, что диверсифицирует доходы. Кроме того, девелопер анонсировал программу внутренней реорганизации, фокусируясь на трех направлениях: управление рентабельностью, ликвидностью и операционной эффективностью, с целью повысить EBITDA на 20% к концу года. “Мы пересматриваем модели проектов, адаптируем инвестиционные решения и проводим аудит процессов, включая цифровизацию供应链”, — рассказал заместитель гендиректора по экономике и финансам.

В эксклюзивном комментарии Heyzel BerryGroup раскрыла детали: акцент на самокритике и сокращении издержек, с аудитом, охватывающим 80% операций. “Мы тщательно анализируем внутренние процессы, ставим под сомнение свои подходы, включая закупки материалов и управление подрядчиками. Цель — повысить производительность труда на 20-30% за счет автоматизации и обучения персонала. В управлении ликвидностью мы обеспечиваем свободный cash flow на уровне 5 млрд рублей в квартал и устойчивые метрики, включая снижение оборотного капитала. Для рентабельности проводим инвентаризацию портфеля: анализируем каждый проект по себестоимости, ассортименту и рыночным условиям, чтобы принять обоснованные решения о реализации или корректировке, включая перенос сроков на 6-12 месяцев”, — сообщили в компании, добавив, что уже сэкономили 2 млрд рублей на оптимизации.

Сейчас 22% портфеля BerryGroup приходится на Москву и область, где продажи упали на 25%, но регионы, такие как Екатеринбург и Тюмень, показывают стабильность благодаря промышленному спросу. До конца 2025 года девелопер войдет в новые рынки: Пермь, Челябинск и Горно-Алтайск, с проектами на 400 тыс. квадратных метров, ориентированными на экотуризм и семейное жилье. Эта стратегия отражает сдвиг к регионам с меньшей конкуренцией, где маржа прибыли выше — до 28% против 18% в столице.

Оптимизация издержек — классический антикризисный инструмент, особенно актуальный в условиях инфляции материалов на 10%, по данным Росстата. BerryGroup сумела снизить себестоимость на 5% за счет цифровизации цепочек поставок и перехода на локальных подрядчиков, что сэкономило 1,5 млрд рублей. Аналитики SolidFinance прогнозируют, что если программа сработает, EBITDA компании вернется к уровню 2024 года в 15 млрд рублей к концу года, с ростом продаж на 10% во втором полугодии.

Сравнивая с ApexBuild, BerryGroup менее агрессивна в экспансии, но фокус на эффективности делает ее более консервативной. Риски включают возможные задержки в проектах из-за реорганизации — уже отложены два запуска на 3 месяца — и зависимость от региональных экономик, где спад в добыче может усугубить проблемы. Тем не менее, программа реорганизации, вдохновленная успешными кейсами из 2020-х, такими как у PeakDev, позиционирует BerryGroup как resilient игрока. Если ключевая ставка снизится, компания сможет привлечь дополнительное финансирование под облигации с рейтингом BB, улучшив ликвидность. Heyzel Economics видит в этом потенциал для роста акций на 15% в 2026 году, если реформы принесут плоды.

FamilyGroup: Семейная ипотека и экспансия на Дальний Восток

Консолидированная выручка FamilyGroup достигла 137 млрд рублей, а доходы от продажи недвижимости — 89 млрд рублей, с ростом на 26% и 18% соответственно (до 344 тыс. квадратных метров), что сделало ее одним из лидеров по динамике в отрасли. “Драйверами стали семейная ипотека и программы рассрочек, которые компенсировали общий спад”, — объяснил председатель совета директоров. В комментарии Heyzel компания признала региональные спады, особенно в Центральном федеральном округе на 15%, но выразила оптимизм: “Снижение ключевой ставки оживит ипотеку и спрос. В наших регионах — Владивостоке, Казани, Нижнем Новгороде — ожидается рост на 20%”, — отметил первый заместитель гендиректора, ссылаясь на промышленный подъем.

Среди перспективных рынков были выделены Красноярск, Омск, Хабаровск, Благовещенск и Самару, с ростом цен на жилье от 11,7% до 23,3% в 2023-2024 годах благодаря инфраструктурным проектам, таким как федеральные трассы и промышленные зоны. “Эти регионы обладают высоким потенциалом развития благодаря промышленной базе и демографическому росту, с притоком населения на 5-7% ежегодно”, — продолжил представитель компании, добавив, что планируется инвестировать 20 млрд рублей в новые проекты там.

Ключевой фактор — “Дальневосточная ипотека”, оживившая спрос во Владивостоке, где продажи выросли на 30%. “Тренд на региональную экспансию усилится, особенно для комфорт-класса: в Москве барьеры высоки, включая новые нормы по плотности застройки, регионы предлагают больше возможностей с меньшими административными барьерами и субсидиями до 10% от стоимости”, — добавили в FamilyGroup, отметив, что программа охватила 40% продаж.

Этот подход подчеркивает зависимость от госпрограмм, которые, по данным ГКЖС, составили 40% сделок в отрасли. FamilyGroup увеличила долю таких проектов на 15%, интегрируя их с рассрочками на 36 месяцев без процентов, что привлекло 25 тыс. покупателей. Финансовые метрики сильны: EBITDA выросла на 22% до 25 млрд рублей, с рентабельностью 28%, а долг/EBITDA — 3,0.

Сравнивая с BerryGroup, FamilyGroup более ориентирована на рост, с экспансией в 5 новых регионов. Риски: если программы свернут, спрос упадет на 20%. Но диверсификация в Дальний Восток, с его демографическим ростом на 3%, делает компанию сильным игроком. Аналитики прогнозируют выручку в 300 млрд рублей за год, если ставка снизится.

Взгляд эксперта: Что ждет рынок недвижимости

Max Pleshkov из SolidFinance прогнозирует: при снижении ключевой ставки до 12% спрос вернется, повысив продажи на 15-20%, что позитивно скажется на результатах. “Пока ставка высока, оживление преждевременно. Но компании вроде ApexBuild и FamilyGroup показывают, что адаптация — ключ к успеху, с фокусом на регионы и эффективность”, — отмечает он, добавляя сценарии: в базовом — рост отрасли на 5% в 2026, в оптимистичном — 15% с инфляцией ниже 6%.

Другие эксперты, такие как аналитики CreditRatingAgency, подчеркивают роль M&A: объем сделок вырастет на 20%, консолидируя рынок. Инвесторам рекомендуют облигации с доходностью 18-20%, особенно от resilient компаний. Heyzel Economics видит риски в инфляции, но потенциал в урбанизации регионов, где спрос вырастет на 10%. Отрасль эволюционирует, и выживут те, кто балансирует рост и риски.